Le bail d’habitation loi de 1989

La loi du 6 juillet 1989 sur le bail d’habitation est d’ordre public et vise les locaux loués non meublés à usage d’habitation principale ainsi que les locaux et places de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Le contrat de bail est en principe écrit et contient des clauses obligatoires telles que la date de prise d’effet du bail et sa durée qui est de 3 ans renouvelable si le bailleur est une personne physique et 6 ans s’il est une personne morale.

Le montant du dépôt de garantie est fixé par la loi à un mois de loyer.

Durant l’exécution du bail, les parties sont soumises à des obligations réciproques.

Ainsi, le locataire a l’obligation de :

  • payer régulièrement le loyer et charges ;
  • user paisiblement des lieux en bon père de famille en respectant la destination des locaux ;
  • entretenir et effectuer les réparations locatives ;
  • permettre l’exécution des travaux d’entretien ou d’amélioration réalisés par le bailleur ;
  • ne pas sous-louer le local ;
  • ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ;
  • s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clefs, puis chaque année à la demande du bailleur.

Le bailleur a l’obligation de :

  • délivrer un logement décent ;
  • assurer la jouissance paisible des lieux au locataire ;
  • entretenir le local en état de servir à l’usage d’habitation c’est-à-dire, en principe, effectuer les grosses réparations.

Le bail prend fin par le congé de l’une ou l’autre des parties par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier, dans des conditions différentes selon que le congé est donné par le locataire ou le bailleur.

En effet, le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un délai de préavis de 3 mois.
Toutefois, ce délai peut être réduit à 1 mois dans les cas suivants :

  • lorsque le locataire perd involontairement son emploi ;
  • lorsque le locataire fait l’objet d’une mutation professionnelle, quelle que soit la distance et qu’il en soit à l’origine ou non ;
  • lorsque le locataire retrouve un emploi à la suite d’une perte d’emploi ;
  • lorsque le locataire trouve un premier emploi ;
  • lorsque le locataire perçoit le RSA ;
  • lorsque le locataire est âgé de plus de 60 ans et son état de santé exige un déménagement rapide.

Au contraire, le bailleur ne peut donner congé qu’à l’expiration du bail, 6 mois avant l’arrivée du terme, et uniquement pour la reprise du logement pour habiter lui-même, la vente du logement ou pour motif légitime et sérieux (notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant).