La garantie contre les vices cachés dans la vente immobilière

La garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil permet à l’acquéreur d’un immeuble, qui découvre un vice après la vente, d’agir en justice contre le vendeur.

Cette action en garantie doit être engagée dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice et à plusieurs conditions :

  • le vice doit être caché c’est-à-dire qu’il ne pouvait pas être découvert par l’acquéreur par un examen normal du bien ;
  • le vice devait exister antérieurement à la vente et être imputable au bien vendu c’est-à-dire ne pas résulter d’un usage normal de l’immeuble ;
  • le vice doit rendre l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine ou en diminuer tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il en avait eu connaissance.

La responsabilité du vendeur est toutefois différente selon qu’il s’agit d’un vendeur professionnel ou non professionnel.

Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices affectant l’immeuble et ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.
Toute clause contraire serait donc nulle.


Attention !  L’agent immobilier n’est pas un vendeur professionnel dans la mesure où il n’est qu’un intermédiaire entre le propriétaire vendeur et l’acquéreur.

Le vendeur non professionnel d’un immeuble est également tenu de la garantie des vices cachés mais il peut introduire une clause qui l’exonère dans l’acte de vente.
Toutefois, cette clause sera écartée si l’acquéreur prouve que le vendeur avait connaissance du vice au moment de la vente.

L’action en garantie des vices cachés permet à l’acquéreur d’obtenir la résolution de la vente ou la diminution du prix de vente, et également des dommages et intérêts en réparation de son préjudice.